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金九銀十“未完待續”島城樓市進入年尾沖刺階段
發布時間：
2024-04-09 08:52
進入11月份，島城樓市熱鬧的“金九銀十”盛宴也宣告散場。以往，“金九銀十”之后就是樓市的沉寂期，隨著交易轉淡各方也會靜靜等待新一年的到來。今年則不同，雖然“金九銀十”島城新房月成交量仍延續萬套走勢，不少樓盤的銷售業績可圈可點，但是在年底不少開發商仍然沒有放松，而是鉚足了勁沖業績；對于購房者來說，隨著寬松的貨幣政策和樓市政策暖風頻吹，不少人打算在年底出手，這都使得島城樓市的暖冬氛圍漸濃。
開發商開盤熱情不減
市場觀察
今年“金九銀十”成色十足，在島城部分樓盤的開盤現場，記者發現當下購房者的買房需求相當旺盛。十一黃金周最后一天，位于市南區的中城嘉匯加推，當天去化率便超過六成；位于高新區的中歐國際城，開盤當天610套全部售罄，去化率接近100%；10月17日，綠城理想之城郁金香岸首開認籌300多組；10月18日，嶗山中聯依山伴城一期隨著3#樓座的順利開盤也已基本售罄；10月31日，金地悅峰首次開盤，憑借絕佳的區位，3小時內獨攬10億……開盤的火爆也使得“銀十”成交量再度達到萬套。
以往，每年最后兩個月，是傳統的樓市淡季，開發商的入市熱情會開始冷卻。不過記者發現，盡管今年已經過了傳統樓市旺季，但隨著政策暖風不斷以及購房者心態的分化，開發商紛紛決定開啟年末沖量模式。11月份，開發商的入市熱情不減，有統計顯示，11月島城共有19個新樓盤計劃入市，其中純新盤12個，加推樓盤7個。從分布情況看，市北區成為11月開盤量最多的片區，共計5個項目計劃入市，包括3個純新盤及2個加推項目。“年底不少觀望的購房者會出手，尤其是剛改群體，對于居住的迫切需求會促使他們出手。”有業內人士表示。記者注意到，市北區開盤或加推的樓盤也多是剛改項目，像位于海岸路22號乙的中海藍庭項目，開盤之前已經備受關注。同樣坐落于老四方的金域府邸和秀蘭禧悅都將在11月加推，而海爾玫瑰蘭庭預計11月下旬開盤。
除了開盤，記者發現為了沖年末業績，開發商也將于11月份推出大量優惠。據粗略統計，推出優惠的樓盤達百余個之多。業內人士認為，今年最后兩個月是難得的買房好機會。
價跌量增成新常態
數據分析
今年，島城樓市迎來了新常態。對購房者來說，最敏感的就是房價。雖然眾多開發商叫喊著“漲價”，不過統計顯示，青島近一年的房價走出了一條緩緩的下滑線。數據顯示，從去年10月，島城房價就一路下行，在過去的這段時間里，只在今年6月和7月出現過兩次“微漲”，之后在8月又遭遇了新一輪的下跌。“金九銀十”雖然成交火熱，但是房價仍然延續跌勢，據相關統計，新房均價最終在“銀十”定格在8836元/平方米。該統計還顯示，10月份青島新建住宅均價仍處于下降狀態，環比9月跌幅為0.75%。不過數據同樣顯示，近幾個月來，青島房價的同比跌幅也開始不斷收窄。面對房價的下跌，購房者普遍認為今年是較好的買房機會。
房價下跌，但是島城樓市的月成交量卻是在不斷走高。去年，樓市利好政策不斷襲來，成交量開始回暖。進入今年，尤其是在“3·30新政”等利好政策影響下，島城樓市從“金三銀四”開始逐步走高，成交量不斷上升。今年5月份，青島新房月成交10803套，成為2015年第一個成交量“破萬”的月份，“紅五月”之后島城樓市月成交量一直維持在萬套之上。截止到10月，島城新房市場已經連續6個月，月月新房成交量破萬套。尤其是“金九”島城新房成交量為14146套，其中新建住宅成交套數高達12875套，刷新了青島新房成交近兩年的記錄。相比“金九”的14146套月成交量，“銀十”似乎稍遜色，不過在業內看來，如果不考慮十一黃金周的影響，10月份島城樓市的成交熱度仍然不減。
“今年‘金九銀十’之后我們沒有休息，而是加緊制定年底的樓市營銷方案。”有樓盤營銷經理告訴記者。“今年年底的成交會延續‘金九銀十’的熱度。”樓市觀察人士張先生認為，在接下來的11月和12月，開發商為沖刺年終業績，島城樓市無疑將迎來一次年末沖量慣性。
購房者迎來低利率時代
利好刺激
10月24日，央行再次降準降息，這是2014年年底以來第六次降息，是年內第三次降息降準。購房者置業者再也按耐不住買房的步伐。
記者查閱資料了解到，1996年我國啟動個人住房貸款，當時的商業貸款利率為15.12%；經過連續7次下調，2002年2月21日的商業貸款利率為5.76%；此后多番調整，在2007年9月15日又漲至7.83%、2008年12月31日又下調至5.94%；再是一路上漲，2011年7月7日為7.05%；此后一路下調，今年8月份是5.15%，目前則是4.9%，是這些年房貸利率最低的時候，也是促使一些購房者選擇出手的重要因素。
在許多專家看來，貨幣寬松和利率下調都是沖著樓市而來，其正面影響連續加碼。“當前樓市處于回暖通道中，這些政策都將加碼刺激樓市需求。”一位資深房產媒體人認為，房貸利率持續走低，購房者還貸壓力降低不少。
“目前買房利率負擔是近十年來最低的。”一位業內人士表示，以100萬元30年期的等額本息還款房貸為例，降息后累計還款金額將減少55000多元，這使得買房者的利率成本再度降低。記者了解到，貸款利率一年降5次，加上多家銀行房貸政策重返八五折，讓青島房貸“結結實實”進入十年來最低點，而公積金貸款利率也早已是歷史最低水平。
同樣，當下青島各大銀行房貸行情也十分給力，粗略統計，農業銀行、建設銀行、匯豐銀行以及青島銀行已將首套房貸款利率調至最低8.5折。其他各家銀行房貸利率仍維持最低9折，不過，有股份制銀行透露，正在研究根據市場變化，對房貸政策進行調整。
由此可見，青島房貸市場還有望出現進一步寬松，這在往年歲末是從未有過的。值得注意的是，此次利率調整，個人住房公積金貸款利率保持不變是首次，這預示其貸款利率已經見底，難有繼續下跌的空間。
今年樓市或迎來暖冬
前景展望
“金九銀十”大幕正式落下，通過數據來看島城樓市成色十足，接連出現了幾個成交小高峰。不過除了數據，10月樓市帶來最明顯的感受就是利好政策不斷。今年國慶節前一天，央行發布新政策，非限購城市首套房首付比例降至25%。首付款的下降直接降低了購房者的購房壓力，在一定程度上刺激了購房者的買房需求。在10月底，隨著全面二孩的進一步放開，也將利好傳導至房地產市場，有專家認為，改善需求將得到進一步釋放。
在業內人士看來，“金九銀十”表現突出，按照往年慣例，歲末就會出現市場“翹尾”行情。輿論普遍認為，經過央行多次降息后，購房者房貸壓力明顯減輕，開發商的貸款融資難度進一步降低。且第四季度是房企沖業績的時候，這個時候繼續降息，能夠鼓勵購房者積極入市，刺激未來的市場出現一個相對而言的暖冬。
“在持續寬松的政策環境下，購房需求將繼續穩步釋放；同時，隨著年底臨近，多數房企在年度銷售目標和資金回款壓力下，將采取更積極的銷售策略，市場整體庫存壓力將繼續緩解。”有業內人士預測，目前市場形勢一片大好，各家開發商都會為了完成年度目標而不斷的推新，青島樓市“歲末”一段仍十分值得期待。
亞太城市房地產研究院院長謝逸楓對樓市未來的看法十分樂觀：一方面是商品房的銷售指標、資金指標、庫存量的指標總體較好；另一方面是土地方面、新開工與新完工的面積減少，有利于去庫存；三是房地產政策放松的基調不變，未來貨幣與信貸及公積金的政策越來越寬松。因此，未來房地產市場依然會保持積極向上的復蘇態勢，量價齊升將會逐步得到體現。
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