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綜合盤點(diǎn)青島商圈:香港路第一李滄商圈第二 嶗山商圈將問(wèn)鼎第三
發(fā)布時(shí)間：
2024-04-09 08:52
2015是青島商業(yè)地產(chǎn)“百花齊放”的一年，合肥路永旺廣場(chǎng)、李滄銀座和諧廣場(chǎng)、青島萬(wàn)象城等項(xiàng)目相繼開(kāi)業(yè)，以及悅薈廣場(chǎng)的重裝開(kāi)業(yè)，為豐富青島的商業(yè)添加了濃墨重彩的一筆。此外，新都心片區(qū)的麥凱樂(lè)、佳世客和雙峰廣場(chǎng)等在建項(xiàng)目也都已經(jīng)做好了迎客的準(zhǔn)備，“齊刷刷”地等著年底前亮相。
隨著各大商業(yè)綜合體項(xiàng)目的相繼面世，青島主要商圈的體量也隨之發(fā)生變化，新商圈不斷升級(jí)欲“后來(lái)居上”，而老商圈也在不斷強(qiáng)壯自身，新老商圈上演的“奪客之爭(zhēng)”愈演愈烈。
李村商圈發(fā)展迅速但尚未奪冠 2018年前“老大”仍是香港中路商圈
香港中路商圈
說(shuō)起青島的商圈，稱得上“元老級(jí)別”的莫過(guò)于香港中路商圈了。香港中路商圈占據(jù)著全青島最為優(yōu)勢(shì)的地理位置，鱗次櫛比的高端寫字樓、星羅密布的金融機(jī)構(gòu)，加上一個(gè)挨一個(gè)的高檔小區(qū)，奠定了豐沛消費(fèi)客流的基礎(chǔ)。從最初的佳世客開(kāi)始，家樂(lè)福、海信廣場(chǎng)、陽(yáng)光百貨、麥凱樂(lè)等商界大鱷爭(zhēng)相殺入，東部商圈迅速崛起，確立了在島城的“龍頭”地位。
近年以來(lái)，隨著商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，香港中路商圈開(kāi)始向西擴(kuò)展，尤其是隨著全國(guó)規(guī)模最大的萬(wàn)象城的開(kāi)業(yè)，香港中路西部商圈呼之欲出，本就高端大氣的香港中路商圈再一次迎來(lái)“蝶變”。
李村商圈
盡管香港中路商圈有著不可比擬的優(yōu)勢(shì)，但其他商圈的迅速崛起，也讓其“龍頭老大”的位子受到了挑戰(zhàn)，其中最大的威脅便來(lái)自李村商圈。
近幾年，李村商圈吸收了寶龍、蘇寧、萬(wàn)達(dá)、樂(lè)客城、銀座等新一批購(gòu)物廣場(chǎng)，成功擊敗臺(tái)東商圈，躋身到青島商圈前列。對(duì)此，“李村商圈已經(jīng)成為青島最大的商圈，未來(lái)兩年甚至?xí)蔀樯綎|半島最大的商圈”的各類報(bào)道甚囂塵上。雖然廣告的意味比較重，但足以看出李村商圈不容小覷的發(fā)展勢(shì)頭。
截止到今年第三季度，青島商業(yè)市場(chǎng)存量為260萬(wàn)平方米，其中占比最大的是香港中路商圈，其商業(yè)存量為93.9萬(wàn)平方米，占全市商業(yè)總面積的36%；李村商圈現(xiàn)為青島第二大的商圈，現(xiàn)有存量70.9萬(wàn)平方米，占青島商業(yè)總面積的27%。
據(jù)戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示，到2018年，香港中路商圈仍是未來(lái)供應(yīng)體量最大的商圈，總面積將可達(dá)112.4萬(wàn)平方米，而李滄商圈也將繼續(xù)擴(kuò)容，體量較香港中路商圈僅差10.4萬(wàn)平方米，會(huì)穩(wěn)坐亞軍寶座，不過(guò)并不能代替香港路商圈成為“青島第一”。
嶗山商圈后來(lái)者居上 未來(lái)將成為青島第三大商圈
嶗山證大大拇指廣場(chǎng)
冠軍和亞軍分別被香港中路和李滄商圈“霸占”著，那么未來(lái)體量緊跟其后的會(huì)是哪個(gè)商圈呢？臺(tái)東商圈、中山路商圈這些名字憑借著多年積攢下來(lái)的名氣很容易一下子出現(xiàn)在人們的腦海中，然而根據(jù)專業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)?yè)岏v青島第三甲的商圈竟然是嶗山商圈。這個(gè)后起之秀正以不可阻擋的發(fā)展趨勢(shì)成為青島商圈的主力。
雖然相對(duì)與香港中路、臺(tái)東這些傳統(tǒng)商圈相比，嶗山商圈發(fā)展的時(shí)間比較短，缺乏積累和沉淀，但是相對(duì)于傳統(tǒng)商圈，其高起點(diǎn)的規(guī)劃以及獨(dú)特的地理位置也使它具有了先天的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
麗達(dá)、證大大拇指廣場(chǎng)、上實(shí)啤酒城改造項(xiàng)目、位于大埠東小區(qū)的鵬麗南華商業(yè)中心等，都以“大而全”的模式，走上了城市綜合體、都市會(huì)客廳的商業(yè)模式。另外還有啤酒城、國(guó)際會(huì)展中心、青島大劇院、國(guó)信體育中心、博物館、大學(xué)城、現(xiàn)代藝術(shù)中心……一系列大型項(xiàng)目均落戶嶗山區(qū)，這是嶗山發(fā)展的基礎(chǔ)也是嶗山商圈騰飛的動(dòng)力。從超市到時(shí)尚品牌再到美食天地、國(guó)際影城，從一站式的消費(fèi)休閑體驗(yàn)到銀行、電視、通訊等便民營(yíng)業(yè)點(diǎn)，嶗山商圈應(yīng)有盡有。在這里轉(zhuǎn)上一圈，到處都洋溢著撲面而來(lái)的青春氣息，可以讓任何一個(gè)曾來(lái)過(guò)這里的人都會(huì)選擇成為“回頭客”。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，嶗山商圈如今的商業(yè)總量約為13.7萬(wàn)平方米，占青島總量的6.8%，與其他商圈相比處于“墊底”位置，然而嶗山未來(lái)的商業(yè)供應(yīng)量為37.1萬(wàn)平方米，增量十分可觀，相加之后，嶗山將以50.8萬(wàn)平方米的商業(yè)規(guī)模趕超臺(tái)東商圈和中山路商圈。
臺(tái)東商圈體量處于弱勢(shì) 租金卻拔得頭籌遙遙領(lǐng)先
臺(tái)東步行街
青島的五大商圈，未來(lái)體量前三甲出爐之后，就只剩下臺(tái)東商圈和中山路商圈了。目前這兩個(gè)商圈的商業(yè)存量分別為14.7萬(wàn)平方米何14.5萬(wàn)平方米，各站青島總量的7%。未來(lái)，臺(tái)東商圈也僅有4.21萬(wàn)的供應(yīng)，中山路則沒(méi)有供應(yīng)，從體量上可以看出，這兩大商圈的劣勢(shì)十分明顯。
不過(guò)，值得一提的是，臺(tái)東商圈未來(lái)體量上盡管處于弱勢(shì)，其租金卻遙遙領(lǐng)先。數(shù)據(jù)顯示，臺(tái)東商圈如今的租金為150—1200元/平方米/月，拿臺(tái)東步行街來(lái)說(shuō)，一家40多平方米的商鋪，一年房租卻高達(dá)30萬(wàn)元。與臺(tái)東同屬體量弱勢(shì)的中山路商圈，在租金上卻有著較大差距，目前該商圈的租金約為90—950元/平方米/月，一個(gè)20平方米的店面，年租金在7萬(wàn)—8萬(wàn)元之間，這個(gè)價(jià)位在5大商圈里屬于墊底位置。
中山路商圈
香港中路商圈和嶗山商圈的租金價(jià)位則緊跟臺(tái)東之后，租金范圍在150—1140元/平方米/月，一個(gè)五六十平的商鋪，年租金至少20萬(wàn)以上。正是由于租金的高昂，許多門店出現(xiàn)了撤離現(xiàn)象，再加上一些新購(gòu)物中心招商未滿，因此這兩大商圈的空置率也明顯較高。
李村商圈的租金則處于中游水平，在向陽(yáng)路步行街，現(xiàn)在一個(gè)25平方米的店鋪年租金可達(dá)16萬(wàn)元。據(jù)了解，三年前同樣的商鋪年租金不過(guò)10萬(wàn)元，但近幾年隨著李村商圈的擴(kuò)容，加上地鐵通車等因素，這種小商鋪一年租金漲幅就能達(dá)到5萬(wàn)元。
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