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對房租征收稅費到底合不合理？
發布時間：
2024-04-09 08:52
有地方政府加緊征收房租稅費,成為房地產方面資本利得征繳的微妙信號。
從7月1日開始正式施行的《河南省房屋租賃管理辦法》,以政府令的形式將房屋租賃備案登記作為一種制度確定下來。今年5月,鄭州出臺《鄭州市房屋租賃聯合管理實施方案》,實際上早在2012年4月10日,鄭州已宣布全面啟動鄭州市房屋租賃聯合管理工作。
房租征稅有個人所得稅法等可依,河南的做法不算過分。但此前由于監管成本高昂,房租稅費尤其是住宅租賃稅費形同虛設。
《河南商報》報道,2012年之前,鄭州市住宅租賃登記備案率不足10%,非住宅登記備案率約40%。2012年到2014年,據粗略估算,鄭州市住宅租賃登記備案率最高處于10%到15%之間,非住宅租賃登記備案率不足50%。看來2012年之后推進不力。
從2012年至2014年,鄭州全市共有10個職能部門,16個縣(市、區)、管委會、鄉(鎮、街道辦事處)共1320人,參與房屋租賃聯合管理工作,共采集信息22.8萬條;住宅登記備案2.3萬戶。也就是說,僅看住宅出租這一項,平均每年登記備案量僅為7666戶。
花了那么大代價,每年備案增加不快,說明房租稅費管理運行成本之高。
租房需要繳納的稅費不少。《河南商報》6月30日對鄭州市房產租賃市場管理處處長進行了專訪。稅務部門相關人士介紹:“出租一套住宅,需要繳納的各種稅大約為租金的15.5%,其中主要包括營業稅、房產稅以及個人所得稅。”相比而言,商業用房的綜合稅率約為37%,其中房產稅為12%,較住宅的4%高出兩倍。
房產稅、營業稅、城市維護建設稅及教育費附加、個人所得稅、印花稅可以理解,但媒體提及的另兩項費用讓人難以理解。之所以只是媒體提及,因網上搜索《河南省房屋租賃管理辦法》未提及稅費內容,而鄭州市人民政府網站上搜索《鄭州市房屋租賃聯合管理實施方案》,搜索結果是“0”。
只能引用媒體報道。如果是住宅租賃,需按照租金的1%繳納價格調節基金,并按房屋面積大小繳納20元到100元不等的租賃手續費。此外,還要按照所處地段不同,繳納每平方米0.5元到6.5元不等的土地收益金。
質疑在2012年時就有。當年6月29日《河南商報》報道,手續費引發不滿。當時鄭州市房產租賃市場管理處稱,其收費是有依據的,如豫計收費【2002】315號、鄭價公【2003】5號,以及鄭價公【2005】6號文件等。
法律人士則提出,《中華人民共和國城市房地產管理法》雖然規定出租人和承租人應向房管部門備案,但沒有規定備案的時候房管部門可以收費。原國家計委和原建設部的通知,以及省市由此衍生的相關通知中指出,房屋租賃手續費屬于“經營服務性”收費,鄭州市房產租賃市場管理處作為鄭州市房管局二級機構,一個行政管理機構,能收這個“經營服務性”費用嗎?
時任鄭州市物價局政策法規處副處長左一平表示,鄭州市房產租賃市場管理處確實沒有權力收取“經營服務性費用”,不過經查詢,現在收取費用的是“鄭州市房地產租賃服務中心”,這是一個企業性質的單位——和鄭州市房產租賃市場管理處是“一套人馬兩塊牌子”。
經鄭州市工商局查詢,鄭州市房地產租賃服務中心于1999年登記開業,屬于全民所有制性質。其中一位負責人解釋:“我們單位是自收自支單位,這些費用通過租賃服務中心收取,款項直接繳到財政部門開立的專用賬戶上,我們需要經費時,再審批。”
據該負責人介紹,包括該單位的處長和副處長在內,其人員工資、辦公經費,都是從這些費用里來的——看看,收了費養活的是政府下屬的一家企業。
這樣的做法并非鄭州一地才有,其他地方類似的名目也層出不窮,這與之前媒體所披露的“饅頭辦”之類奇葩機構如出一轍。
一方面禁止群租增加租房者,另一方面又用各種名目來增加收費,看來要做到稅收法治、規范收費實屬不易。
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