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高端住宅成交反彈難阻毛利下滑 房企盈利有限
發(fā)布時間：
2024-04-09 08:52
“3·30新政”之后，全國各地樓市逐漸擺脫年初的低迷狀態(tài)，出現(xiàn)反彈。盡管二三線城市去化壓力仍然存在，但四大一線城市已顯露量價齊升趨勢，高端住宅項(xiàng)目抓緊入市，并在上月收獲了高于年初的銷售業(yè)績。
當(dāng)房子逐漸開始變得好賣之后，哪些儲備了高端住宅項(xiàng)目的房企會隨之受益？并如期獲得高毛利？
高端住宅“入夏”
高端住宅市場又熱了。在深圳等一線城市，一般面積超過144平方米，均價高出區(qū)域內(nèi)普通住宅50%以上，建筑規(guī)劃相對高端的項(xiàng)目即可被歸入高端住宅。當(dāng)市場初步好轉(zhuǎn)后，這些并不好賣的房子在交易量和價格上均有提升。
中指院數(shù)據(jù)顯示，今年4月，深圳140平方米以上住宅成交了461套，而去年同期，這一數(shù)據(jù)僅為303套。
高端住宅市場的成交均價波動很大，受不同月份的入市項(xiàng)目影響，整體均價并不與市場景氣度呈現(xiàn)正相關(guān)。但在具體項(xiàng)目上，去年入市的項(xiàng)目明顯經(jīng)歷了一個上升、下降、再上升的周期。
以華僑城深圳高端住宅項(xiàng)目LOFT公館為例，中指院數(shù)據(jù)顯示，4月該項(xiàng)目累計成交33套，成交均價為54709元/平方米，這一數(shù)據(jù)已與去年10月的開盤業(yè)績不相上下，遠(yuǎn)高于今年初4.9萬元/平方米的均價。
市場好轉(zhuǎn)后，招商地產(chǎn)位于深圳的高端住宅項(xiàng)目海上世界雙璽花園二期也隨之入市，目前參考均價在11萬元/平方米，高于去年開盤以及今年初的均價。招商地產(chǎn)[微博]對此解釋稱，兩次推售的產(chǎn)品性質(zhì)不同，并不具有可比性。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任何倩茹稱，高端住宅市場一向是樓市的風(fēng)向標(biāo)，市場不好時跌得最快，市場好時漲得最多，“3·30新政”后，入市以及正準(zhǔn)備入市的高端住宅項(xiàng)目增多。“市場好轉(zhuǎn)后，客戶簽訂單的速度也變快了。”深圳一名高端住宅項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人稱。
房企盈利或有限
傳統(tǒng)觀點(diǎn)認(rèn)為，高端住宅項(xiàng)目往往能帶給房企較多溢價，這也意味著毛利更高。根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報道，上海高端住宅項(xiàng)目湯臣一品的毛利率甚至達(dá)到85%，遠(yuǎn)高于業(yè)內(nèi)平均水平。
對于房企而言，當(dāng)土地價格難降、人力成本高企、房價又增長乏力時，推高端住宅項(xiàng)目無疑是阻擋毛利率下滑利器。
當(dāng)市場進(jìn)入白銀時代，這一理論還成立嗎？對于不同房企而言，毛利率需要分別而論。
華僑城在一線城市的項(xiàng)目多定位高端住宅，其2014年財報數(shù)據(jù)顯示，該公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率雖有下降趨勢，但仍維持在66.08%。
以2014年開建的華僑城深圳“西北片區(qū)2號地項(xiàng)目”為例，該公司公告稱，建筑面積約7.6萬平方米，包括兩棟超高層住宅及配套設(shè)施，總投資17.47億元，預(yù)計總收入約32.55億元，預(yù)計凈利潤7.38億元。據(jù)記者粗略估算，毛利率約在86%。
不過，決定企業(yè)凈資產(chǎn)收益的除了銷量、毛利，還有周轉(zhuǎn)速度。
資深財經(jīng)評論員黃立沖稱，雖然樓市已接近頂點(diǎn)，但高周轉(zhuǎn)模式本身沒有錯，未來還是要走“短平快”路線，只是大量舉債擴(kuò)張已不可能，高周轉(zhuǎn)模式的精髓在于用溢價覆蓋財務(wù)成本，周轉(zhuǎn)期越短，獲利越多。
自從和一線房企逐漸拉開差距后，曾擁有多項(xiàng)高端住宅項(xiàng)目的招商地產(chǎn)一直在謀求逆襲。
2013年招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞提出“千億銷售百億利潤”的目標(biāo)，產(chǎn)品策略隨之從追求高利潤的效益優(yōu)先，逐漸轉(zhuǎn)向快速高周轉(zhuǎn)。
但朝剛需盤的轉(zhuǎn)型，使招商地產(chǎn)經(jīng)歷了毛利驟減，從2011年的52.39%下滑至2014年的37.33%。當(dāng)時，招商地產(chǎn)董秘劉寧向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，結(jié)算中低毛利項(xiàng)目增多是原因之一。
此次高端住宅銷售回暖會抬升招商地產(chǎn)的毛利率嗎？招商地產(chǎn)方面表示，一方面，在此次行情中，改善性需求是主力，相比高端住宅項(xiàng)目，公司的中低端產(chǎn)品去化速度更快；另一方面，4月招商地產(chǎn)在一線城市推的高檔產(chǎn)品，基本只有海上世界雙璽二期項(xiàng)目，未來雖然還會有其他項(xiàng)目，但是占比均不大，影響有限。
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