中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
 

 

 

公 告

 

 

第84號(hào)

 

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》的公告

現(xiàn)批準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》為國家標(biāo)準(zhǔn)，編號(hào)為GB/T50899-2013，自2014年2月1日起實(shí)施。

本規(guī)范由我部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所組織中國建筑工業(yè)出版社出版發(fā)行。

 

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部

2013年6月26日

1總則

1.0.1為統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)的術(shù)語，并有利于國內(nèi)外的交流和合作，制定本標(biāo)準(zhǔn)。

1.0.2本標(biāo)準(zhǔn)適用于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，以及與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的管理、教學(xué)、科研和其他相關(guān)領(lǐng)域。

1.0.3使用房地產(chǎn)估價(jià)術(shù)語時(shí)，除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

2通用術(shù)語

2.0.1房地產(chǎn)估價(jià)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。

2.0.2房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

2.0.3房地產(chǎn)估價(jià)師

通過全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試或資格認(rèn)定，資格互認(rèn)，取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的人員。

2.0.4注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

經(jīng)過執(zhí)業(yè)注冊(cè)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的房地產(chǎn)估價(jià)師。

2.0.5估價(jià)委托人

委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的單位或個(gè)人。

2.0.6估價(jià)當(dāng)事人

與房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位或個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人。

2.0.7估價(jià)利害關(guān)系人

估價(jià)結(jié)果會(huì)直接影響其合法權(quán)益的單位或個(gè)人。

2.0.8估價(jià)項(xiàng)目

估價(jià)委托人委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的某項(xiàng)特定任務(wù)。

2.0.9估價(jià)目的

估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。

2.0.10估價(jià)對(duì)象

所估價(jià)的房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。

2.0.11價(jià)值時(shí)點(diǎn)

所評(píng)估的評(píng)估對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)的某一特定時(shí)間。

2.0.12價(jià)值類型

所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的某種特定價(jià)值或價(jià)格，包括價(jià)值或價(jià)格的名稱、定義或內(nèi)涵。

2.0.13估價(jià)原則

估價(jià)活動(dòng)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。

2.0.14估價(jià)程序

完成估價(jià)項(xiàng)目所需做的各項(xiàng)工作進(jìn)行的先后次序。

2.0.15估價(jià)依據(jù)

作為估價(jià)的前提或基礎(chǔ)的文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料。

2.0.16估價(jià)假設(shè)

針對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況等估價(jià)前提所做的必要、合理且有依據(jù)的假定，包括一般假設(shè)、未定事項(xiàng)假設(shè)、背離事實(shí)假設(shè)、不相一致假設(shè)和依據(jù)不足假設(shè)。

2.0.17估價(jià)方法

測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格所采用的方法，包括比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。

2.0.18估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

估價(jià)測(cè)算中所使用的反映估價(jià)對(duì)象狀況的數(shù)據(jù)，以及估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格、運(yùn)營收益，開發(fā)建設(shè)成本等數(shù)據(jù)。

2.0.19估價(jià)參數(shù)

用于測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的系數(shù)、比率或比值。

2.0.20估價(jià)結(jié)果

通過房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專業(yè)意見。

2.0.21估價(jià)報(bào)告

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師向估價(jià)委托人所做的關(guān)于估價(jià)情況和結(jié)果的正式陳述。

2.0.22批量估價(jià)

基于同一估價(jià)目的，利用共同的數(shù)據(jù)，采用相同的方法，并經(jīng)過統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，對(duì)大量相似的房地產(chǎn)在給定日期的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

2.0.23個(gè)案估價(jià)

相對(duì)于批量估價(jià)而言，單獨(dú)對(duì)一宗或若干宗房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

2.0.24類似房地產(chǎn)

與對(duì)象房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。

2.0.25估價(jià)信用檔案

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主管部門或房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織記錄房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本情況、業(yè)績、良好行為、不良行為等內(nèi)容，供社會(huì)公眾查詢的信用管理系統(tǒng)。

3價(jià)格和價(jià)值

3.0.1成交價(jià)格

在成功的交易中買方支付和賣方接受的金額。

3.0.2正常價(jià)格

不存在特殊交易情況下的成交價(jià)格，或成交價(jià)格經(jīng)交易情況修正后的價(jià)格。

3.0.3市場(chǎng)價(jià)格

某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均交易價(jià)格。

3.0.4評(píng)估價(jià)值

通過房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。

3.0.5市場(chǎng)價(jià)值

估價(jià)對(duì)象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。

3.0.6投資價(jià)值

估價(jià)對(duì)象對(duì)某個(gè)特定單位或個(gè)人的價(jià)值。

3.0.7現(xiàn)狀價(jià)值

估價(jià)對(duì)象在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值。

3.0.8快速變現(xiàn)價(jià)值

估價(jià)對(duì)象在沒有充足的時(shí)間進(jìn)行營銷情況下的價(jià)值。

3.0.9殘余價(jià)值

估價(jià)對(duì)象在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值。

3.0.10抵押價(jià)值

估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。

3.0.11抵押凈值

抵押價(jià)值減去預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金后的價(jià)值。

3.0.12法定優(yōu)先受償款

假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款。

3.0.13計(jì)稅價(jià)值

為征稅目的而評(píng)估的價(jià)值。

3.0.14保險(xiǎn)價(jià)值

為保險(xiǎn)目的而評(píng)估的價(jià)值。

3.0.15完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值

房屋所有權(quán)和以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)在不受任何其他房地產(chǎn)權(quán)利等限制情況下的價(jià)值。

3.0.16無租約限制價(jià)值

房地產(chǎn)在不考慮租賃因素影響情況下的價(jià)值，其評(píng)估價(jià)值為未出租部分和已出租部分均按市場(chǎng)租金確定租金收入所評(píng)估的價(jià)值。

3.0.17出租人權(quán)益價(jià)值

出租人對(duì)自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。其評(píng)估價(jià)值為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入，未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場(chǎng)租金確定租金收入所評(píng)估的價(jià)值。

3.0.18承租人權(quán)益價(jià)值

承租人對(duì)他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。其評(píng)估價(jià)值為按合同租金與市場(chǎng)租金的差額所評(píng)估的價(jià)值。

3.0.19房地價(jià)值

建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值，或土地及附著于該土地上的建筑物的價(jià)值。

3.0.20建筑物價(jià)值

建筑物自身的價(jià)值，不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值。

3.0.21土地價(jià)值

土地自身的價(jià)值，不包含附著于該土地上的建筑物的價(jià)值。

3.0.22樓面地價(jià)

一定地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格。

3.0.23比較價(jià)值

采用比較法測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。

3.0.24收益價(jià)值

采用收益法測(cè)算出的評(píng)估對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。

3.0.25成本價(jià)值

采用成本法測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。

3.0.26開發(fā)價(jià)值

采用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。

4估價(jià)原則

4.0.1獨(dú)立、客觀、公正原則

要求站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格的原則。

4.0.2合法原則

要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。

4.0.3估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格的原則。

4.0.4替代原則

要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)的原則。

4.0.5最高最佳利用原則

要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。

4.0.6最高最佳利用

房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理、可能的利用。包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等。

4.0.7謹(jǐn)慎原則

要求在影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定性的情況下對(duì)其作出判斷時(shí)，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的一面的原則。

5估價(jià)程序

5.0.1估價(jià)委托書

估價(jià)委托人出具的委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的文件。

5.0.2估價(jià)委托合同

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人之間就估價(jià)服務(wù)事宜訂立的協(xié)議。

5.0.3估價(jià)基本事項(xiàng)

估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型的統(tǒng)稱。

5.0.4估價(jià)作業(yè)方案

為完成特定估價(jià)項(xiàng)目而制定的用于指導(dǎo)未來估價(jià)工作的計(jì)劃，包括工作的主要內(nèi)容，質(zhì)量要求，作業(yè)步驟，時(shí)間進(jìn)度，人員安排等。

5.0.5估價(jià)技術(shù)路線

評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格所遵循的基本途徑和指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過程的技術(shù)思路。

5.0.6實(shí)地查勘

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師到估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例現(xiàn)場(chǎng)，觀察、詢問、檢查、核對(duì)、記錄估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例狀況的活動(dòng)。

5.0.7實(shí)地查勘記錄

記載實(shí)地查勘的對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、人員和時(shí)間等內(nèi)容的材料。

5.0.8估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)要求和內(nèi)部審核制度，對(duì)自己的已撰寫完成而尚未向估價(jià)委托人出具的估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和形式等的審查核定。

5.0.9估價(jià)資料歸檔

收集、整理在估價(jià)活動(dòng)中獲得和形成的文字、圖表、聲像等形式的資料，對(duì)其中具有保存價(jià)值的資料進(jìn)行分類并保存。

5.0.10估價(jià)檔案

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)活動(dòng)中獲得和形成的具有保存價(jià)值的文字、圖表、聲像等形式的資料。