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上半年青島土地流拍成為常態(tài) 難逃底價成交魔咒
發(fā)布時間：
2024-04-09 08:52
宏觀調(diào)控持續(xù)下，土地市場進入深度低迷，從去年開始，土地流標、底價出讓等現(xiàn)象十分普遍。與土地出讓金大幅下滑相呼應的是，許多地方政府財政收入也出現(xiàn)了負增長。
從目前來看，在眾多優(yōu)惠政策促使下，樓市成交有所回暖，但土地市場依然冷清，大部分企業(yè)拿地熱情不高，作為樓市的“風向標”，土地市場的動向牽動著樓市未來發(fā)展的每一根神經(jīng)。
反觀青島土地市場，前四個月成交較為冷清，之后的幾個月，隨著商品房銷售數(shù)量的上升，土地市場也開始有所起色，但是依然難掩其調(diào)控之下的疲憊。
全國市場難掩冷清
根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)研發(fā)中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，持續(xù)的調(diào)控使土地市場在2012年上半年陷入供需雙降的冷清局面。
其中，1-6月全國300個城市共推出土地16284宗，推出土地面積65848萬平方米，同比減少19%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）4666宗，推出面積20677萬平方米，同比減少32%。而在土地推出量統(tǒng)計減少的情況下，土地成交情況也不容樂觀。1-6月全國300個城市共成交土地12778宗，成交土地面積51241萬平方米，同比減少27%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）3315宗，成交面積14720萬平方米，同比減少44%。
從青島市場看，同2011年相比，今年上半年出讓宗數(shù)和面積均有上升，幾乎每個月都有土地拍賣進行。從成交上看，上半年成交的土地（不含工業(yè)用地）中，市區(qū)成交量較低，市郊是成交主力，其中土地成交區(qū)域最多的區(qū)域分別為膠州市，其次為高新區(qū)和平度市。
土地流拍成為常態(tài)
根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，青島全市公告出讓土地149宗（不包含工業(yè)用地）、1387萬平米土地中，除去仍在出讓的31幅地塊，上半年僅成交土地106宗、338萬平方米，比2011年的290宗、1108萬平方米的成交量大幅下滑。而上半年，有多達12幅地塊流拍，流拍率超過8%。
特別是原定為龍年“第一拍”的重慶中路399號地塊于去年底、今年2月、3月先后經(jīng)歷過三次公開掛牌，但兩次均以“流拍”收場，成為青島最難“拍”地塊。四方區(qū)山東路171號人才市場地塊也兩次流拍。
業(yè)內(nèi)人士表示，盡管同去年相比，2012年上半年流拍現(xiàn)象有所減緩，但是同往年相比，流拍依然成為土地市場的常態(tài)。因為對于開發(fā)商來說，地價的高低在資金鏈環(huán)節(jié)中比重較大，尤其是在現(xiàn)在市場情況不好的情況下，拿地更為謹慎。特別是一些位置較好的地塊，更是慎之又慎，盡量避免“地王”現(xiàn)象的出現(xiàn)。
難逃底價成交魔咒
同往年拍賣土地高溢價成交情況明顯不同，從2011年開始，底價成交成為島城土地市場普遍現(xiàn)象。據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在今年上半年成交的居住商業(yè)類用地中，超過七成的土地是底價成交，總的成交溢價率不足1%，而過去三年中土地成交平均溢價率為23%，即使是去年，整個土地市場的平均溢價率也在8.34%。
在如此市場形勢下，往年頻現(xiàn)的地王在上半年幾乎絕跡，上半年，成交樓面地價最高的是一幅位于市北區(qū)臺東體育場東、明霞路西的地塊，該地塊緊鄰臺東體育場，靠近中山公園和臺東商圈，且周邊有多所中小學校，配套完善，地理位置優(yōu)越，最終該地塊被青島中聯(lián)建業(yè)股份有限公司以樓面地價7474元/平方米競得，成為上半年的地王，而這個價格也是該地塊的起拍價。
商業(yè)用地獨占鰲頭
在今年上半年出讓的土地中，從用地結(jié)構(gòu)上看，居住商業(yè)地比重最大，總計出讓149宗、1387萬平方米，占到面積36%，超過工業(yè)用地的31%；成交方面，工業(yè)用地成交129宗、6399萬平方米，占到總成交94%，而居住商業(yè)用地成交僅占比4.7%。
單看居住商業(yè)用地，2012年上半年，商住綜合用地占比58%，上升明顯，純住宅用地僅占4.9%，降幅較大，商業(yè)用地占比則略有上升。而在2011年島城土地成交市場中，純住宅占比為54.8%，純商業(yè)占比31.9%，商業(yè)兼住宅僅為13.2%。
難覓外來企業(yè)身影
同其他城市外來房企頻現(xiàn)土地拍賣市場情況不同，2012年島城推出的土地拍賣中，幾乎都是本土企業(yè)成功拿地，難覓外來房企身影。
根據(jù)青島銳理數(shù)據(jù)顯示，上半年成交土地金額排名前三的企業(yè)，分別為青島昌陽投資開發(fā)有限公司、青島世園（集團）有限公司，青島海創(chuàng)開發(fā)建設有限公司，而這全部為本土企業(yè)；在外來企業(yè)中，排名最高的是排在第六位的萬科置業(yè)。圖/文本報記者鞠培霞
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